Kaip padalinti sodo namą į butus sodininkų bendrijoje?

Atnaujinta: 11/17/58057
Sodininkų bendrijų įstatymas sodo sklype leidžia statyti tik vieną sodo arba vienbutį gyvenamąjį namą, todėl jo padalijimas į atskirus butus (suformuojant daugiabutį) teisiškai negalimas, tačiau bendraturčiai gali notariškai nustatyti naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką. - BNR.LT

Svarstant galimybę padalinti sodo namą į atskirus butus (kadastrinius vienetus) sodininkų bendrijoje, būtina atsižvelgti į specifinius įstatymų apribojimus. Nors fiziškai atskirti patalpas gali atrodyti įmanoma, teisiškai suformuoti „daugiabutį“ sodo sklype dažniausiai yra draudžiama.

Pagrindinis ribojimas – vienas namas sklype

Sodininkų bendrijų įstatymas griežtai reglamentuoja statybos galimybes mėgėjų sodo sklype. Įstatyme nurodyta, kad sodo sklype galima statyti ar rekonstruoti tik vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius [1].

Tai reiškia, kad:

  • Sodo sklypo paskirtis nenumato daugiabučių gyvenamųjų namų statybos ar eksploatavimo.
  • Padalinus namą į atskirus butus (suformavus atskirus nekilnojamojo turto objektus), pastatas teisiškai taptų daugiabučiu (trijų ir daugiau butų) arba blokuotu (dviejų butų) namu, o tai prieštarautų įstatymo nuostatai dėl „vieno vienbučio“ ar „vieno sodo namo“.

Alternatyva – bendroji dalinė nuosavybė

Jei tikslas yra, kad name gyventų dvi šeimos ar savininkai valdytų atskiras namo dalis, teisingiausias teisinis kelias yra ne butų formavimas, o bendroji dalinė nuosavybė su nustatyta naudojimosi tvarka.

Civilinis kodeksas numato, kad namo bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo patalpomis ar konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo turimą dalį [2].

Kaip tai įgyvendinti?

  1. Nuosavybės dalys. Asmenys tampa namo bendraturčiais (pvz., kiekvienam priklauso po 1/2 namo).
  2. Naudojimosi tvarka. Sudaroma notarinė sutartis, kurioje tiksliai apibrėžiama, kokiomis patalpomis (kambariais, aukštais) naudojasi vienas savininkas, o kokiomis – kitas.
  3. Registracija. Šis susitarimas registruojamas viešame registre ir yra privalomas visiems asmenims, kurie vėliau įgyja to namo dalį [2].

Techninis patalpų atskyrimas

Nors teisiškai namas lieka vienu vienetu, fiziškai ir techniškai atskyrimas gali būti vykdomas vadovaujantis Statybos techniniu reglamentu dėl naujų kadastro objektų formavimo. Reglamentas numato galimybę padalinti statinį į atskirus nekilnojamojo turto objektus, tačiau šios procedūros atliekamos tik jei tai neprieštarauja teisės aktams (šiuo atveju – Sodininkų bendrijų įstatymo reikalavimui dėl vieno namo) [3].

Todėl sodininkų bendrijoje dažniausiai atliekamas ne teisinio statuso keitimas į „butus“, o patalpų suformavimas ir priskyrimas konkrečiam bendraturčiui naudojimosi tvarkos nustatymo būdu.

Informacija yra rekomendacinio pobūdžio.

Šaltiniai:

[1] SODININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMAS, 6 straipsnis, 9 dalis.

[2] CIVILINIS KODEKSAS, 4.81 straipsnis.

[3] STR 1.07.03:2017 „STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA. NAUJŲ NEKILNOJAMOJO TURTO KADASTRO OBJEKTŲ FORMAVIMO TVARKA“, IX skyrius.

Susiję atsakymai