Kokie yra DNSB techninio prižiūrėtojo kvalifikaciniai reikalavimai ir funkcijos?

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra namo bendrojo naudojimo objektų valdytoja. Ji privalo organizuoti namo techninę priežiūrą paskirdama techninį prižiūrėtoją. Jeigu techniniu prižiūrėtoju paskiriamas juridinis asmuo (pvz., priežiūros įmonė), jis turi paskirti konkretų už namo techninę priežiūrą atsakingą asmenį[1].

Skiriant techninį prižiūrėtoją turi būti tiksliai nurodyti statiniai, kurių techninę priežiūrą jam pavesta atlikti[2]. Daugiabučiams namams išimtis, leidžianti priežiūrą atlikti patiems naudotojams be prižiūrėtojo, netaikoma – ji galioja tik nesudėtingiesiems statiniams, vieno ir dviejų butų namams bei jų priklausiniams[2].

Kvalifikaciniai reikalavimai

Asmenims, vykdantiems daugiabučio namo techninę priežiūrą, taikomi tokie reikalavimai[3]:

• Ypatingosios kategorijos namams – ne žemesnė kaip statybos inžinieriaus kvalifikacija.
• Kitiems namams – ne žemesnis kaip aukštesnysis inžinerinis techninis išsilavinimas.

Šie reikalavimai kyla iš Statybos įstatymo, pagal kurį statinių techninės priežiūros taisykles ir kvalifikacinius reikalavimus techniniam prižiūrėtojui nustato Vyriausybės įgaliotos institucijos, atsižvelgdamos į statinių paskirtį ir konstrukcijos sudėtingumą[4]. Konkretūs reikalavimai išdėstyti statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017[10].

Atskiras atvejis – specializuotos apžiūros: jas gali atlikti valdytojo sprendimu sudaryta ne mažiau kaip trijų specialistų grupė (komisija), kurios vadovas turi atitikti kvalifikacinius reikalavimus, suteikiančius teisę eiti atitinkamo statinio vienos iš pagrindinių statybos techninės veiklos sričių vadovo pareigas, o specialistai – turėti atitinkamos srities inžinerinį techninį išsilavinimą[6].

Pagrindinės funkcijos

Valdytojas (bendrija) ir techninis prižiūrėtojas pagal kompetenciją vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą namo naudojimo trukmę[5][4].

Techninę priežiūrą sudaro[4]:

• nuolatinis statinio būklės stebėjimas (vizualiai pastebimų pokyčių nustatymas);
• periodinės ir specializuotos apžiūros;
• pastebėtų defektų šalinimas;
• remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas.

Apžiūros ir stebėjimai

Nuolatinius stebėjimus atlieka techninis prižiūrėtojas (dalį jų organizuoja valdytojas); kasmetines ir specializuotas apžiūras atlieka techninis prižiūrėtojas, pagal kompetenciją pasitelkdamas inžinerinių sistemų prižiūrėtojus ir kitus specialistus, dalyvaujant namo savininkų atstovui, jei toks išrinktas[6].

Nuolatinių stebėjimų metu vizualiai apžiūrimi bendrojo naudojimo objektai, nurodyti namo bendrojo naudojimo objektų apraše: bendrosios konstrukcijos, bendrosios inžinerinės sistemos (išskyrus šildymo, karšto vandens sistemas ir liftus, kuriems taikomi specialūs reikalavimai), bendrojo naudojimo patalpų fizinė ir sanitarinė būklė. Fiksuojami (taip pat fotografuojami) defektai ir deformacijos, avarijų pavojai, numatomos priemonės jiems pašalinti, tyrimo ar ekspertizės poreikis. Taip pat fiksuojami ir vertinami gyventojų pranešimai apie pastebėtus konstrukcijų ir inžinerinių sistemų defektus, gaisrinės saugos ir sanitarinius pažeidimus[7].

Dokumentai

Valdytojas ir techninis prižiūrėtojas pagal kompetenciją užtikrina namo techninės priežiūros dokumentų rengimą, pildymą ir saugojimą pagal reglamente nustatytus reikalavimus[8].

Gedimai, avarijos ir pavojus žmonėms

Pagal namo būklės vertinimo išvadas valdytojas nedelsdamas organizuoja bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo ir likvidavimo darbus, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai bei didelių materialinių nuostolių[9].

Jeigu paaiškėja, kad statinio būklė kelia pavojų žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, arba įvyksta avarija, statinio naudotojas ir (ar) techninis prižiūrėtojas privalo imtis priemonių žmonėms apsaugoti[4].

Ką daryti bendrijai praktiškai

• Nustatyti, ar namas priskirtas ypatingųjų statinių kategorijai – nuo to priklauso reikalaujama prižiūrėtojo kvalifikacija[3].
• Priimti sprendimą dėl techninio prižiūrėtojo paskyrimo (ūkio būdu ar pagal sutartį) ir jame tiksliai nurodyti prižiūrimą statinį[1][2].
• Pasitikrinti kandidato išsilavinimą / kvalifikaciją patvirtinančius dokumentus prieš sudarant sutartį[3].
• Jei sutartis sudaroma su įmone – pareikalauti raštu nurodyti konkretų atsakingą asmenį[1].
• Susitarti dėl apžiūrų grafiko ir techninės priežiūros dokumentų pildymo bei saugojimo tvarkos[6][8].

Ši informacija yra rekomendacinio pobūdžio ir neatstoja individualios teisinės konsultacijos.