Ar DNSB gali perskirstyti bendras patalpas be kompensacijos gyventojams?

Daugiabučiuose namuose dažnai kyla ginčų dėl bendrojo naudojimo patalpų (palėpių, rūsių, džiovyklų, vežimėlių saugyklų) naudojimo. Gyventojai neretai klaidingai mano, kad jei jie ilgą laiką naudojosi tam tikra bendra patalpa, ji jiems priklauso asmeniškai, ir bendrija negali jos atimti ar pakeisti jos paskirties be kompensacijos.

Bendrosios dalinės nuosavybės samprata

Pagal įstatymus, daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpos (laiptinės, holai, koridoriai, palėpės, sandėliai, rūsiai ir kt.) nuosavybės teise priklauso visiems butų ir kitų patalpų savininkams ^[1]. Tai reiškia, kad joks konkretus savininkas neturi išimtinės teisės į konkretų bendros patalpos plotą, nebent yra nustatyta konkreti naudojimosi tvarka.

Šios patalpos yra bendroji dalinė nuosavybė, todėl sprendimus dėl jų valdymo, naudojimo ir disponavimo priima ne pavieniai gyventojai ar bendrijos pirmininkas vienasmeniškai, o visi butų savininkai.

Sprendimų priėmimas ir balsų dauguma

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų (įskaitant patalpas) valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma ^[2]. Tai yra esminis principas: jei visuotiniame susirinkime dauguma nusprendžia, pavyzdžiui, buvusią džiovyklą paversti dviračių saugykla arba perskirstyti rūsių sandėliukus, šis sprendimas tampa privalomas visiems savininkams, net ir tiems, kurie balsavo prieš.

Kompensacijos klausimas

Įstatymai nenumato prievolės mokėti kompensaciją gyventojams vien už tai, kad bendrija (savininkų dauguma) nusprendė pakeisti bendrų patalpų naudojimo tvarką ar paskirtį. Kadangi bendros patalpos priklauso visiems, o ne konkrečiam asmeniui, „atimant“ galimybę naudotis bendra džiovykla ir paverčiant ją kita bendra erdve, asmeninė nuosavybė nėra nusavinama.

Tačiau, jei bendrija nuspręstų bendrą patalpą perleisti (parduoti) trečiajam asmeniui ar vienam iš savininkų nuosavybės teise, tuomet gautos lėšos turėtų būti naudojamos bendrijos reikmėms arba paskirstomos savininkams, nes tai jau būtų disponavimas turtu. Tačiau paprastas naudojimo tvarkos pakeitimas (perskirstymas) be nuosavybės perleidimo kompensacijos nenumato.

Straipsnyje pateikta informacija yra rekomendacinio pobūdžio.

Šaltiniai:

[1] CIVILINIS KODEKSAS, 4.82 straipsnio 1 dalis; DAUGIABUČIŲ GYVENAMŲJŲ NAMŲ IR KITOS PASKIRTIES PASTATŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMAS, 2 straipsnio 15 dalies 3 punktas.

[2] CIVILINIS KODEKSAS, 4.85 straipsnio 1 dalis.