Kaip spręsti ginčus dėl tvoros tarp DNSB kotedžų?

Gyvenant kotedžų tipo daugiabučių namų savininkų bendrijoje (DNSB), dažniausiai ginčai kyla dėl klaidingo įsitikinimo, kad žemė aplink kotedžą priklauso tik konkrečiam savininkui. Teisiškai kotedžų, esančių viename sklype ir sujungtų į bendriją, žemė dažniausiai yra valdoma bendrosios dalinės nuosavybės teise, todėl savavališkas tvorų tverimas be kaimynų pritarimo yra negalimas.

Žemės sklypo nuosavybės statusas

Pagal įstatymus, daugiabučio namo (šiuo atveju – kotedžų komplekso) butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso ne tik namo konstrukcijos, bet ir žemės sklypas (jei jis yra suformuotas ir priklauso savininkams nuosavybės teise) ^[1]. Tai reiškia, kad joks konkretus kiemo plotas automatiškai nepriklauso vienam kotedžui, nebent yra nustatyta ir įregistruota konkreti naudojimosi tvarka.

Sprendimų priėmimas ir kaimynų sutikimas

Norint tverti tvorą bendrame sklype, būtina gauti bendrasavininkių sutikimą. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų (įskaitant žemės sklypą) valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip ^[2].

Svarbu pabrėžti, kad bendrijos narių susirinkimas turi išimtinę kompetenciją priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo ar tvarkymo ^[3]. Todėl, jei kaimynas užsitvėrė tvorą be daugumos pritarimo, jis pažeidė bendrosios nuosavybės valdymo principus.

Kaip spręsti susidariusią situaciją?

1. Naudojimosi tvarkos nustatymas

Siekiant išvengti konfliktų ateityje, geriausia išeitis – parengti sklypo naudojimosi planą, kuriame tiksliai nubrėžiamos ribos, kuria sklypo dalimi naudojasi konkretus kotedžas, ir šią tvarką patvirtinti notariškai arba bendrijos susirinkimo sprendimu. Civilinis kodeksas numato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas bendrasavininkių sutarimu ^[4].

2. Neteisėtos tvoros šalinimas

Jei kaimynas tvorą jau pastatė be suderinimo, pirmiausia rekomenduojama pateikti raštišką pretenziją ir inicijuoti bendrijos susirinkimą šiam klausimui spręsti. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, ginčas sprendžiamas teisme, reikalaujant pašalinti neteisėtai įrengtą statinį, kuris trukdo kitiems bendrasavininkiams naudotis bendra žeme.

Šaltiniai:

[1] CIVILINIS KODEKSAS, 4.82 straipsnis, 1 dalis.

[2] CIVILINIS KODEKSAS, 4.85 straipsnis, 1 dalis.

[3] DAUGIABUČIŲ NAMŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMAS, 11 straipsnis, 1 dalis.

[4] CIVILINIS KODEKSAS, 4.75 straipsnis, 1 dalis.

Informacija yra rekomendacinio pobūdžio.