Kokia yra teisinė tvarka dėl svetimame žemės sklype po kadastrinių matavimų atsidūrusio nuosavo turto (vandens krano) naudojimo ar kompensacijos už jį?

Situacija, kai po kadastrinių matavimų paaiškėja, kad jums priklausantis įrenginys (vandens kranas, šulinys, vamzdis) fiziškai yra kito asmens žemėje, sprendžiama dviem keliais: arba įteisinama teisė naudotis ta žemės dalimi (servitutas), arba už įrenginį atlyginama / jis nukeliamas. Žemės sklypo ribų pasikeitimas savaime neatima iš jūsų nuosavybės teisės į patį įrenginį.

1 kelias: servitutas – teisė naudotis svetima žeme

Servitutas suteikia jums konkrečias naudojimosi svetimu daiktu (žemės sklypo dalimi) teises – pavyzdžiui, prieiti prie krano, jį eksploatuoti ir remontuoti[1]. Svarbu servituto turinį aprašyti kuo konkrečiau: kilus abejonių ir nesant galimybės tiksliai nustatyti turinio, laikoma, kad servitutas yra mažiausias[1]. Jei turinys nebuvo nustatytas, jį lemia viešpataujančiojo daikto (jūsų turto) naudojimo pagal paskirtį poreikiai[1].

Servituto nustatymas neatima iš žemės savininko jo naudojimosi teisių, jeigu jų įgyvendinimas netrukdo servitutui[1].

Kaip servitutas nustatomas

Žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso pagrindais – sandoriu (susitarimu), administraciniu aktu arba teismo sprendimu[2]. Privačios žemės sklype servitutas sandoriu gali būti nustatomas tarnaujančiojo (kaimyno) sklypo savininko sutikimu, kai planavimo dokumentuose nebuvo suprojektuota, kaip patenkama į kitą sklypą ar prie statinio[2].

Administraciniu aktu servitutus nustato Nacionalinė žemės tarnyba – tarp jų ir servitutus, suteikiančius teisę tiesti centralizuotus (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklus, jais naudotis ir juos aptarnauti[2]. Privačios žemės sklypams administraciniu aktu servitutas nustatomas tik tada, kai jo neįmanoma suprojektuoti laisvos valstybinės žemės fondo žemėje[2]. Prašymą dėl servituto nustatymo pateikia asmuo, kurio daiktas tampa viešpataujančiuoju[2].

Prie servituto nustatymo sandorio ar administracinio akto turi būti pridedamas žemės sklypo planas su pažymėtu servitutu[2]. Administraciniu aktu nustatytą servitutą Nekilnojamojo turto registre registruoja viešpataujančiojo daikto savininkas[2].

Kai matavimai pakeitė sklypo ribas

Jei sklypui servitutas jau buvo nustatytas, o po kadastrinių matavimų pasikeitė sklypo plotas ar ribos ir dėl to pasikeitė servituto plotas (bet ne rūšis, turinys, vieta, plotis, atstumas), servituto plotas patikslinamas Nacionalinės žemės tarnybos vadovo ar jo įgalioto tarnautojo sprendimu[2]. Jei kartu su sklypo riba pasikeičia ir servituto padėtis vietovėje, kadastro duomenis nustatantis asmuo (matininkas) apie tai turi informuoti viešpataujančiojo daikto savininką[2].

Kompensacijos, susijusios su servitutu

Kompensaciją čia moka ne žemės savininkas, o tas, kuris gauna servitutą. Dėl servituto nustatymo atsiradę nuostoliai atlyginami įstatymų nustatyta tvarka; įstatymais, sutartimi, teismo sprendimu ar administraciniu aktu gali būti nustatyta viešpataujančiojo daikto savininko prievolė mokėti vienkartinę ar periodinę kompensaciją tarnaujančiojo daikto savininkui[3].

Nuostoliai žemės savininkui atlyginami viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko lėšomis[2]. Nuostolių dydis ir terminai nustatomi šalių susitarimu, o nesusitarus ginčą sprendžia teismas[2]. Kai servitutas nustatytas administraciniu aktu, susitarimas dėl nuostolių nereikalingas – atlyginama sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertė ir kiti nuostoliai dėl prarastos galimybės naudoti sklypą pagal paskirtį, o kompensacija už naudojimąsi servitutu apskaičiuojama ir mokama Vyriausybės nustatyta tvarka – vienu kartu arba dalimis per ne ilgesnį kaip 3 metų laikotarpį[2].

2 kelias: kompensacija už patį įrenginį arba jo nusikėlimas

Jei teisė naudotis žemės sklypu (servitutas ar pan.) nesuteikiama, o asmuo teismo tvarka pripažįstamas praradusiu teisę į žemės sklypą, jam atlyginama tame sklype esančių ir jam nuosavybės teise priklausančių statinių vertė[4].

Jei sandoris, kurio pagrindu buvo naudojamasi žeme, pripažintas negaliojančiu ne dėl statinių savininko kaltės, statinių savininkui atlyginama žemės sklypo savininko lėšomis pagal Civilinio kodekso 4.102 straipsnio taisykles[4] – t. y. už statinius atlyginama pinigais rinkos kaina[5].

Jei toks sandoris negalioja dėl paties statinių savininko kaltės ir teisė naudotis žeme nesuteikiama, statinius savininkas gali nusikelti; kai nukelti neįmanoma, žemės savininko sutikimu objektai gali būti perleisti trečiajam asmeniui, savininkų susitarimu – žemės sklypo savininkui, arba nugriaunami[4]. Tokiu atveju nukėlimo ar nugriovimo išlaidas dengia statinių savininkas, statybinės medžiagos lieka jam, tačiau jis privalo atlyginti nuostolius dėl neteisėto žemės valdymo ir naudojimo[4]. Ginčus dėl nukėlimo, nugriovimo ar perleidimo sprendžia teismas[4].

Jei žemė nuomojama

Nuomojamos žemės atveju nuomos sutartyje turi būti aprašytos joje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos bei tai, kam įrenginiai bus naudojami pasibaigus nuomos terminui[6]. Pasibaigus nuomai ar ją nutraukus, už įrenginius, kurių statybos galimybė buvo numatyta sutartyje, žemės savininkas kompensuoja, o jei jie lieka nuomininko nuosavybe – šis turi teisę į servitutą, jeigu tai buvo numatyta sutartyje ar papildomame rašytiniame susitarime[7]. Sutartyje nenumatytus ar be leidimo pastatytus įrenginius nuomininkas privalo nugriauti ir sutvarkyti sklypą[7].

Kai servitutas jau veikia: abipusė apsauga

Jei žemės savininkas trukdo jums naudotis servitutu, turite teisę reikalauti atlyginti dėl trukdymo atsiradusius nuostolius[8]. Ir atvirkščiai – žemės savininkas gali reikalauti pašalinti pažeidimus, jei servitutas įgyvendinamas netinkamai, taip pat reikalauti pakeisti apsunkintą sklypo dalį kita, jei tai padėtų išvengti pernelyg didelių nuostolių[9]. Pasibaigus servitutui, savininko reikalavimu daikto būklė turi būti grąžinta į buvusią iki servituto nustatymo[9].

Praktiniai žingsniai

• Pasitikslinkite kadastrinių matavimų duomenis ir sklypo planą – ar kranas tikrai yra už jūsų ribos, ar tai matavimo klaida.
• Pirmiausia tarkitės su kaimynu dėl servituto sandoriu – tam reikia jo sutikimo ir žemės sklypo plano su pažymėtu servitutu[2].
• Susitarime aiškiai aprašykite servituto turinį (prieiga, remontas, eksploatavimas), nes neapibrėžtu atveju servitutas laikomas mažiausiu[1].
• Sutarkite dėl kompensacijos kaimynui – vienkartinės ar periodinės[3].
• Jei kranas priskirtinas centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams, kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą dėl servituto nustatymo administraciniu aktu[2].
• Servitutą įregistruokite Nekilnojamojo turto registre[2].
• Nesutarus – kreipkitės į teismą: ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo[2] bei dėl statinių nukėlimo ar perleidimo[4] sprendžia teismas.

Ši informacija yra rekomendacinio pobūdžio ir nėra individuali teisinė konsultacija – konkrečioje situacijoje verta pasitarti su teisininku.