Kokią atsakomybę už pastato techninę priežiūrą prisiima DNSB valdymo organai?

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra namo bendrojo naudojimo objektų valdytoja. Būtent valdytojas (praktiškai – bendrijos pirmininkas ar valdyba) organizuoja namo techninę priežiūrą ir paskiria techninį prižiūrėtoją; jeigu techninis prižiūrėtojas yra juridinis asmuo, jis privalo paskirti konkretų už namo techninę priežiūrą atsakingą asmenį[1]. Tą patį principą įtvirtina ir Statybos įstatymas – statinio techninę priežiūrą organizuoja naudotojas ūkio būdu arba paskirdamas techninį prižiūrėtoją pagal sutartį[2].

Pagrindinės valdymo organų pareigos

Valdytojas kartu su techniniu prižiūrėtoju vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai namo būklei išsaugoti, kad per ekonomiškai pagrįstą namo naudojimo trukmę būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai[3].

Statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis būklės stebėjimas, periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų defektų šalinimas ir remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas[2].

Stebėjimai ir apžiūros

Nuolatinių stebėjimų metu vizualiai apžiūrimos namo bendrosios konstrukcijos, bendrosios inžinerinės sistemos (išskyrus šildymo, karšto vandens sistemas ir liftus, kuriems taikomi specialūs reikalavimai), bendrojo naudojimo patalpų fizinė ir sanitarinė būklė; defektai ir deformacijos fiksuojami, įskaitant fotografavimą, taip pat vertinami gyventojų pranešimai apie pastebėtus gedimus, gaisrinės saugos ir sanitarinius pažeidimus[4].

Jei apžiūros metu nustatomos deformacijos ar defektai, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai, aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas informuoti namo savininkus, valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją bei savivaldybės administraciją, atsakingą už statinių naudojimo priežiūrą[5].

Avarijos ir pavojinga būklė

Valdytojas privalo nedelsdamas organizuoti bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo ir likvidavimo darbus, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai, aplinkai ar didelių nuostolių[6]. Paaiškėjus, kad statinio būklė kelia pavojų, statinio naudotojas ir (ar) techninis prižiūrėtojas privalo imtis priemonių žmonėms apsaugoti[2].

Remonto planavimas ir lėšų kaupimas

Pagal stebėjimų, apžiūrų, tyrimų, ekspertizių, energijos vartojimo audito ar energinio naudingumo sertifikavimo išvadas valdytojas planuoja defektų šalinimo priemones bei atnaujinimo (remonto) darbus ir organizuoja jų įgyvendinimą[7]. Ilgalaikį planą ir lėšų kaupimą jame numatytiems darbams valdytojas derina su namo savininkais ir organizuoja patvirtintų planų įgyvendinimą[8].

Dokumentai

Valdytojas ir techninis prižiūrėtojas pagal kompetenciją užtikrina namo techninės priežiūros dokumentų rengimą, pildymą ir saugojimą[9].

Kas moka

Namo techninės priežiūros ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai[10]. Tai reiškia, kad valdymo organų atsakomybė yra organizacinė – priežiūrą organizuoti ir darbus užtikrinti, o finansinė našta tenka savininkams.

Svarbu žinoti

Pateiktuose teisės aktuose nustatytos valdytojo (bendrijos) pareigos organizuoti techninę priežiūrą, tačiau juose nėra reglamentuotos konkrečios bendrijos pirmininko ar valdybos narių asmeninės sankcijos ar žalos atlyginimo taisyklės – jos nustatomos kituose teisės aktuose, kurie čia nepateikti.

Ką daryti praktiškai

• Patikrinkite, ar bendrija yra paskyrusi techninį prižiūrėtoją ir ar yra paskirtas konkretus atsakingas asmuo[1].
• Paprašykite susipažinti su namo techninės priežiūros dokumentais ir apžiūrų aktais[9].
• Apie pastebėtus konstrukcijų ar inžinerinių sistemų defektus raštu praneškite valdytojui – tokie pranešimai turi būti fiksuojami ir vertinami[4].
• Jei būklė pavojinga, o bendrija nereaguoja, kreipkitės į savivaldybės administraciją, vykdančią statinių naudojimo priežiūrą[5].

Ši informacija yra rekomendacinio pobūdžio ir nepakeičia individualios teisinės konsultacijos.