Kaip parduoti sodo namą be žemės sklypo nuosavybės?

Atnaujinta: 11/18/58057
Parduoti sodo namą neperleidžiant žemės nuosavybės galima tik tuo atveju, kai pardavėjas nėra žemės savininkas (pvz., žemė yra valstybinė), o pirkėjui pereina teisė naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis, kokias turėjo pardavėjas. - BNR.LT

Sodininkų bendrijose vis dar pasitaiko situacijų, kai asmuo nuosavybės teise valdo sodo namą ar kitus statinius, tačiau žemės sklypas jam nepriklauso (dažniausiai tai būna valstybinė žemė). Tokiu atveju pardavimo sandoris yra galimas, tačiau jis turi specifinių teisinių niuansų, susijusių su žemės naudojimo teisių perleidimu.

Pagrindinė taisyklė: statinys ir žemė

Lietuvos teisėje galioja principas, kad nekilnojamojo daikto (pastato) pardavimas yra neatsiejamas nuo teisių į žemės sklypą. Pagal Civilinį kodeksą, pirkėjui kartu su nuosavybės teise į pastatą pardavėjas privalo perduoti ir teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį [1].

Kai pardavėjas nėra žemės savininkas

Jeigu sodo namo savininkas nėra žemės sklypo savininkas (pvz., žemė yra nuomojama iš valstybės), jis gali parduoti nekilnojamąjį daiktą be žemės sklypo savininko (valstybės) sutikimo, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ar sutarties nustatytoms to sklypo naudojimo sąlygoms [2]. Tokiu atveju:

  • Pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas (pvz., perima valstybinės žemės nuomos teises) [2].
  • Sutartyje privalo būti aptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, kitaip sutartis negali būti tvirtinama notaro [3].

Būtini veiksmai prieš sandorį

Nors parduodamas tik statinys (be žemės nuosavybės), pardavėjas, būdamas sodininkų bendrijos nariu ar sodo sklypo naudotoju, privalo atsiskaityti su bendrija.

Prieš perleisdamas sodo namą (ir teises į sklypą) trečiajam asmeniui, savininkas privalo:

  1. Pranešti bendrijai jos įstatuose nustatyta tvarka bei terminais apie numatomą perleidimą [4].
  2. Gauti bendrijos išduotą pažymą apie atsiskaitymą už prievoles bendrijai (mokesčius, įnašus) [4].

Šią pažymą būtina pateikti notarui sudarant pirkimo–pardavimo sutartį [4]. Be jos notaras sandorio gali netvirtinti.

Sandorio forma

Bet kokia nekilnojamojo daikto (sodo namo) pirkimo–pardavimo sutartis privalo būti sudaryta notarine forma [5]. Nesilaikant šio reikalavimo, sutartis yra negaliojanti.

Šaltiniai:

[1] CIVILINIS KODEKSAS, 6.394 straipsnis, 1 dalis.

[2] CIVILINIS KODEKSAS, 6.394 straipsnis, 3 dalis.

[3] CIVILINIS KODEKSAS, 6.394 straipsnis, 2 dalis.

[4] SODININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMAS, 8 straipsnis, 2 dalis.

[5] CIVILINIS KODEKSAS, 6.393 straipsnis, 1 dalis.

Susiję atsakymai