Preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis: pagrindinės rizikos pirkėjui

Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – pirkimo–pardavimo sutartį ^[1]. Nors ši sutartis atrodo kaip paprastas pažadas, pirkėjui ji kelia specifines teisines rizikas, kurias būtina žinoti prieš pasirašant.

1. Rizika dėl priverstinio pardavimo negalimumo

Viena didžiausių rizikų pirkėjui yra ta, kad pardavėjui atsisakius parduoti butą (pvz., radus brangiau mokantį pirkėją), pirkėjas dažniausiai negali teismo keliu priversti pardavėjo sudaryti pagrindinės sutarties.

Civilinis kodeksas numato: jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius ^[2]. Tai reiškia, kad įstatymas numato piniginę kompensaciją, o ne prievolę perduoti turtą natūra (išskyrus specifinius atvejus dėl statomo būsto pagal 6.401 str.).

2. Netinkama sutarties forma

Preliminarioji sutartis privalo būti sudaryta rašytine forma ^[3]. Žodiniai susitarimai dėl būsto pirkimo ateityje neturi teisinės galios. Jei nesilaikoma rašytinės formos reikalavimo, tokia sutartis yra negaliojanti, todėl pirkėjas rizikuoja prarasti sumokėtus pinigus ar neturėti jokių įrodymų apie susitarimą.

3. „Rankpinigių“ naudojimo klaida

Dažna klaida – preliminariojoje sutartyje mokėjimus vadinti „rankpinigiais“. Pagal įstatymą, rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis ^[4].

Jei sutartyje įrašysite „rankpinigiai“, kilus ginčui teismas tai greičiausiai traktuos kaip avansą. Skirtumas esminis: jei pardavėjas atsisako parduoti, rankpinigių atveju jis privalėtų grąžinti dvigubą sumą, tačiau avanso atveju – tik tą pačią sumą (be dvigubos baudos), nebent sutartyje aiškiai numatytos netesybos (bauda).

4. Avanso praradimo rizika

Pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pagal įstatymą pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip ^[5].

Pagrindinė rizika: jei pardavėjas tampa nemokus, turi skolų ar tiesiog dingsta, susigrąžinti sumokėtą avansą gali būti sunku, nes butas pirkėjui dar nepriklauso, o pinigai jau perduoti.

5. Termino neapibrėžtumas

Sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo ^[6]. Jei šalys per šį terminą pagrindinės sutarties nesudaro, prievolė pasibaigia, ir pirkėjas gali likti be buto, turėdamas teisę tik reikalauti grąžinti sumokėtus pinigus.

Šaltiniai:

[1] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.165 straipsnis, 1 dalis.

[2] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.165 straipsnis, 4 dalis.

[3] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.165 straipsnis, 2 dalis.

[4] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.98 straipsnis, 2 dalis.

[5] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.309 straipsnis, 2 dalis.

[6] LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIS KODEKSAS, 6.165 straipsnis, 3 ir 5 dalys.

Pateikta informacija yra bendrojo pobūdžio ir neturi būti vertinama kaip teisinė konsultacija. Dėl konkrečios situacijos rekomenduojama kreiptis į teisininką.